O fundo imobiliário TRXF11 paga R$ 0,93 por cota na segunda-feira (16), a quem era cotista ao fim de 30 de outubro. O resultado operacional do mês, porém, foi de R$ 0,63 por cota, segundo o relatório gerencial divulgado em 6 de novembro.
No total, a distribuição soma cerca de R$ 89,2 milhões, contra um resultado operacional de R$ 60,54 milhões. As receitas de outubro foram de R$ 85,16 milhões, e as despesas, de R$ 24,62 milhões.
De onde veio o dinheiro que cobriu a diferença?
Da reserva de resultados acumulados. O saldo passou de R$ 31,7 milhões em setembro para R$ 3,51 milhões em outubro, o equivalente a R$ 0,04 por cota. Em setembro, eram cerca de R$ 0,51 por cota.
Leia também: CNPJ técnico começa em 2027 e não vale para todo autônomo que recebe Pix · Correios têm Feirão Limpa Nome com 122 milhões de ofertas e descontos de até 99%
A gestora atribui o descompasso à 13ª emissão de cotas, concluída em setembro, que captou cerca de R$ 3,16 bilhões. Parte dos imóveis comprados com o dinheiro entrou na carteira ao longo de outubro, e o aluguel foi contabilizado só pelos dias em que o fundo foi dono de cada um.
Ao mesmo tempo, a base de cotas saltou de aproximadamente 62,4 milhões para 95,9 milhões. O resultado passou a ser dividido por mais cotas antes de os novos imóveis renderem um mês inteiro de aluguel.
Qual é o dividend yield do TRXF11?
Depende da cotação e do período usados na conta. O relatório da gestão informa yield mensal de 1,39% e retorno anualizado simples de 16,79%.
Com a cota a R$ 62,80, no fechamento de 3 de novembro (queda de 5,49% no dia), o rendimento de R$ 0,93 equivale a 1,48% ao mês. Somando os 12 meses, o dividend yield chega a cerca de 18,58%, com a cota a R$ 63,50, preço de fechamento de 6 de novembro.
O percentual sobe em parte porque o preço caiu: a cota valia R$ 71,79 no fim de setembro. O valor patrimonial de outubro é de R$ 93,35 por cota, o que deixa o preço de mercado cerca de 32% abaixo. Nada disso assegura que o rendimento se repita.
Nos 12 meses até outubro, o fundo distribuiu R$ 710,04 milhões, ou R$ 11,80 por cota, com resultado operacional acumulado de R$ 722,89 milhões.
O que a gestão prevê para os próximos meses?
A administração manteve a estimativa de rendimento mensal entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota em novembro e dezembro. Os estudos da 13ª emissão indicam que a faixa poderia seguir em 2027. O relatório afirma que não há garantia.
A própria conta mostra o limite da reserva. Se o fundo voltasse a gerar só R$ 0,63 por cota, os R$ 0,04 restantes não bastariam para bancar outro pagamento de R$ 0,93. A gestão trata outubro como efeito temporário da expansão, e isso só se confirmará nos próximos balanços.
Qual o tamanho da dívida e o que muda com a recompra?
O TRXF11 terminou outubro com dívida total de cerca de R$ 4,64 bilhões, incluindo securitizações e compromissos de aquisições. O valor equivale a 32,46% dos ativos, e a alavancagem líquida ficou em 19,19%. Parte das securitizações é atrelada ao CDI, o que expõe o fundo aos juros altos.
A carteira tem 129 imóveis, 1.375 inquilinos, vacância física de 0,5% e prazo médio de contratos de 11 anos.
O fundo aprovou ainda o primeiro programa de recompra de cotas. Ele começou em 3 de novembro, vale por 12 meses e permite comprar até 9.591.509 cotas, 10% do total. A gestão não precisa usar todo o limite.
Há também o peso das cotas nas mãos de quem vendeu imóveis ao fundo. Dos 27,94 milhões de cotas recebidas por eles na emissão, cerca de 23,03 milhões continuavam com esses investidores em 30 de outubro. Novas vendas podem pressionar a cotação.
Que imóveis o fundo comprou e vendeu em outubro?
- Em 16 de outubro, concluiu a compra de 14,57% do Meli City Campinas, complexo logístico do Mercado Livre, com investimento previsto de R$ 250 milhões e entrega programada para julho de 2028.
- Em 28 de outubro, vendeu o imóvel ocupado pelo Delboni, na Vila Mariana (SP), por R$ 77 milhões.
- Negocia a venda de uma loja do Grupo Pão de Açúcar em São José do Rio Preto (SP), por R$ 24 milhões, e da loja Extra de Praia Grande (SP), por R$ 18,3 milhões. Ambas dependem de contratos definitivos.
O relatório gerencial de novembro mostrará se o resultado por cota se aproximou do valor distribuído.
